The Seed Galerias

Proyecto: The Seed Punta Cana

Tipo: Complejo residencial (apartamentos 1, 2 y 3 dormitorios) con amenidades resort y zona comercial adyacente (The Seed Galerías)

Estatus: En construcción

Concepto: The Seed es un complejo residencial de bienestar, con más del 85% de su terreno destinado a áreas verdes, jardines orgánicos y zonas comunes. Ofrece apartamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, penthouses con rooftop/picuzzi y un área comercial (The Seed Galerías) frente a Downtown Punta Cana.

• Escala: 12 edificios de 5 niveles; ≈490 unidades totales.
• Tipologías: 1, 2 y 3 dormitorios; opciones de PH con rooftop/picuzzi.
• Acabados/entregas: Cocinas equipadas con línea blanca y aires acondicionados incluidos (según especificaciones del promotor/canal de ventas).
• Comercial anexo: The Seed Galerías (locales y oficinas), frente a Downtown Punta Cana.

Zona: Bávaro – Downtown Punta Cana, La Altagracia, República Dominicana.

Dirección de referencia: Av. Barceló (cercanías de Downtown/City Place).

Conectividad y puntos de interés (aprox.):

• 10–15 min Aeropuerto Internacional de Punta Cana (PUJ).
• 8–15 min playas (Cabeza de Toro, Bávaro, Los Corales).
• 5–20 min campos de golf (Catalonia Caribe, Cocotal, Corales, etc.).
• Accesos: Blvd. Turístico del Este y Av. Barceló.

Edificación y áreas comunes

• 12 edificios / 5 niveles cada uno.
• Piscinas tipo laguna/playa con decks y camas balinesas; cenote cubierto; cascadas/espacios lounge.
• Pabellón The Seed: bar, gimnasio, spa (sauna/baño turco), coworking.
• Huertos orgánicos y bosque de frutas; senderos/jardines tropicales.
• Pista de pádel, zona infantil, pet park, mirador, yoga.
• Ascensores y lobby climatizado (según bloque).
• Shuttle a playas/zonas cercanas (según operación).

Unidades (referencias de metraje – pueden variar por tipología):

• 1D: desde ~61–62 m² interiores + terrazas (totales típicos 80–85 m²).
• 2D: ~95–100 m² interiores + terrazas (totales típicos 125–130 m²).
• 3D: ~130–132 m² interiores + terrazas (totales típicos 150+ m²).

• Estacionamiento: 1 puesto por apartamento (referencial).
• Equipamiento en precio (referencial): Línea blanca (nevera, estufa/horno, lavadora-secadora) y A/A en habitaciones/áreas sociales.
• Régimen e incentivos: Proyecto con CONFOTUR (exenciones de 3% Impuesto de Transferencia y 1% IPI por hasta 10–15 años; confirmar vigencia y alcance en contrato).

Precios indicativos (USD):

• 1 dormitorio desde ~US$141,500–160,000 (según fase, ubicación, metraje).
• 2 dormitorios desde ~US$224,000–255,000.
• 3 dormitorios desde ~US$325,000 (casos publicados).

Plan(es) de pago habituales:

• Reserva: US$2,500–5,000.
• Esquema estándar: 20% firma / 30% durante obra (mensual) / 50% contra entrega.
• Alternativos con descuento: 50% firma + 50% entrega (–4%); 80% firma + 20% entrega (–9%).

Cronograma de entregas (referencial):

• Fase 1: bloques 1, 2, 11 y 12 estimado dic-2025.
• Otras fases/PH: 2026–2027 (p. ej., bloque 8 estimado dic-2027).

Gastos/Impuestos estimados:

• CONFOTUR: exento 3% transferencia + exento IPI anual (hasta 10–15 años).
• HOA/cuota condominial: por confirmar (depende de metraje/amenidades).
• Servicios, seguros, mobiliario y paquete rental: no incluidos salvo indicación expresa.

Proyección de renta corta (alojamiento vacacional)

Supuestos de mercado (fuentes sectoriales 2024–2025):

• ADR base (1D): US$115 por noche.
• Ocupación anual: escenarios 40% / 49% / 60%.
• Carga operativa: 30% del ingreso bruto.

Resultados estimados – 1 dormitorio (precio guía US$141,500):

• Ingreso bruto anual: 40%: US$16,790 · 49%: US$20,568 · 60%: US$25,185
• Ingreso neto (–30%): 40%: US$11,753 · 49%: US$14,397 · 60%: US$17,630
• Cap rate aproximado: 8.3% / 10.2% / 12.5%

Resultados estimados – 2 dormitorios (precio guía US$224,000; ADR asumido US$140):

• Ingreso bruto anual: 40%: US$20,440 · 49%: US$25,039 · 60%: US$30,660
• Ingreso neto (–30%): 40%: US$14,308 · 49%: US$17,527 · 60%: US$21,462
• Cap rate aproximado: 6.4% / 7.8% / 9.6%.

Notas de modelación: Las cifras son estimativas y dependen de: tarifas por temporada, ocupación real por canal, política de estancias mínimas, comisiones, limpieza por estadía, utilities, HOA, seguro, mantenimiento, inventario y amueblamiento. Se recomienda validar un rental pro forma con operador local y cotización oficial de HOA/paquete de gestión.

Alternativa renta a largo plazo (referencias de mercado): 1D amoblados en Punta Cana/Bávaro ~US$900–1,300/mes; 2D ~US$1,200–1,800/mes (variación amplia por ubicación/condominio/amenidades).

• Ubicación “prime” en el corazón de Downtown Punta Cana, con gran demanda turística y creciente conectividad aérea.
• Conjunto de amenidades diferenciales (cenote cubierto, spa, coworking, huertos, beach-like pools, pádel).
• CONFOTUR: exenciones fiscales relevantes para reducir fricción de compra y costo de tenencia durante el periodo de incentivo.
• Perfil de demanda propicio para renta vacacional (turismo anual robusto; estacionalidad alta en invierno).
• Componente comercial (The Seed Galerías) que aporta conveniencia y posibles sinergias de tráfico.

• Carta/comprobante de CONFOTUR vigente del proyecto y alcance por unidad.
• HOA proyectada por tipología y política de incrementos.
• Cronograma de obra y contrato con fechas/penalidades (por bloque).
• Lista de precios actualizada, inventario y política de descuentos por pronto pago.
• Memoria de calidades detallada; marca/modelo de línea blanca y A/A.
• Reglamento de alquileres y si existe programa de gestión in-house/tercerizado.
• Presupuesto de amueblamiento y kit operativo (si aplica a renta corta).
• Confirmar estacionamientos asignados y bodegas (si aplica).
• Validar seguros (todo riesgo/RC) y criterios de garantía post-venta.
• Revisión legal: promotor, fideicomiso, permisos, forma de pago y cuenta escrow.